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Apr 08, 2023

UK Commercial Property REIT Ltd

10 mai 2023 UK Commercial Property REIT Limited (« UKCM » ou « la Société ») Net

10 mai 2023

UK Commercial Property REIT Limited ("UKCM" ou "la Société")

Actif Net Réévalué au 31 mars 2023

LA VALORISATION MARGINALE AUGMENTE POINT DE STABILISATION DU PORTEFEUILLE ALORS QUE LA DYNAMIQUE DE LA LOCATION RESTE FORTE

10 mai 2023 : UK Commercial Property REIT Limited ("UKCM" ou la "Société") (FTSE 250, LSE : UKCM), qui détient un portefeuille de 1,32 milliard de livres sterling de biens immobiliers de haute qualité et diversifiés à travers le Royaume-Uni, fournit aujourd'hui un actif net valeur ("NAV") et mise à jour commerciale pour le premier trimestre 2023.

Points forts

* Calculé, selon les directives de l'AIC, comme les emprunts bruts moins la trésorerie divisés par la valeur du portefeuille.

Ken McCullagh, président de l'UKCM, a commenté : « Après une réévaluation du secteur de l'immobilier commercial au Royaume-Uni au dernier trimestre de l'année dernière, à la suite d'une augmentation spectaculaire des taux d'intérêt alors que les gouvernements tentaient d'endiguer l'inflation, il y a eu une période de stabilisation au premier trimestre de 2023. Au cours de la période, la Société a poursuivi ses initiatives de gestion d'actifs pour stimuler les bénéfices.Ces facteurs ont entraîné une augmentation marginale de la valeur du portefeuille diversifié de haute qualité de UK Commercial Property REIT, qui est également reflété dans la légère augmentation de la valeur liquidative. Je suis également encouragé par la solide performance opérationnelle continue de l'ensemble du portefeuille, qui a bénéficié d'un taux d'occupation élevé, d'une forte dynamique de location tirée par la demande et, par conséquent, d'une croissance des loyers. Le bilan de la société reste solide avec un faible de levier et de ressources suffisantes pour compléter notre pipeline de développement. Bien que nous restions conscients de l'incertitude qui prévaut toujours sur le marché, ces perspectives plus larges plus positives et la bonne performance de la Société au premier trimestre nous donnent une confiance supplémentaire quant aux perspectives d'avenir de la Société.

Will Fulton, responsable principal d'UKCM chez abrdn, a déclaré : "Au cours du premier trimestre de l'année, nous avons continué à constater une forte demande professionnelle pour la quantité limitée d'espace disponible à louer dans notre portefeuille, ce qui nous permet de maintenir un taux d'occupation élevé à Alors que nos actifs industriels ont été le principal moteur de la croissance des loyers, nous avons constaté de manière encourageante une activité de location positive et des augmentations lors du renouvellement de nos actifs de bureaux et d'entrepôts de vente au détail. période, avec une garantie de loyer pour la première année et des réservations déjà solides pour la prochaine année universitaire. Notre pipeline de développement ajoutera de nouveaux loyers à mesure que les nouvelles propriétés entreront en ligne dans les mois à venir. Les valorisations s'étant stabilisées au cours du trimestre, nous commençons de voir des preuves anecdotiques que les marchés d'investissement commencent à s'ouvrir, ce qui devrait contribuer à renforcer la confiance du marché."

Gestion d'actifs offrant un potentiel de croissance locative et un taux d'occupation élevé

La Société a maintenu un taux de vacance très faible de 2,0 %, ce qui offre une bonne visibilité sur les revenus futurs et démontre clairement à la fois la qualité du portefeuille de la Société et la capacité de l'équipe de gestion d'actifs à conserver les revenus tout en se concentrant sur la capture du potentiel de réversion.

Poursuite d'une forte dynamique locative dans le portefeuille d'investissement au cours du dernier trimestre comprenant :

Comme indiqué précédemment, à Ventura Park, Radlett, l'unité B de 31 803 pieds carrés a été louée à Aerospace Reliance Ltd, qui fournit des matériaux de maintenance d'avions dans le monde entier, pour un loyer de 558 025 £ par an (17,55 £ par an). Le locataire a conclu un bail de 10 ans, avec une option de résiliation pour le locataire uniquement la cinquième année. Une incitation au bail de sept mois a été offerte car le locataire a accepté l'unité dans son état actuel sans avoir besoin de travaux du propriétaire ou d'apport de capital supplémentaire.

L'unité 7, également à Ventura Park Radlett et précédemment divulguée, a été louée à Location Collective Ltd, une société de production de films et de médias pour un loyer de 1 455 880 £ par an (17 £ par an). La propriété a une superficie de 85 640 pieds carrés et le locataire a conclu un bail de 15 ans avec une rupture mutuelle à l'année 12. Un incitatif de douze mois de loyer gratuit a été fourni au locataire.

Démontrant la capacité à générer des revenus locatifs et à capter la réversion dans le portefeuille, ces deux nouveaux baux équivalent à une augmentation de 69% par rapport au loyer précédent payé et sont en avance de 63% sur la VLE de décembre 2021 ; ils quittent Ventura Park avec un faible 6% disponible dans lequel la Société a un bon intérêt.

À Trafford Retail Park, à Manchester, un renouvellement de bail a été conclu avec Kentucky Fried Chicken, qui occupe l'unité 4 de 2 388 pieds carrés du parc, pour une nouvelle durée de bail de 20 ans avec une option de résiliation réservée aux locataires à la fin de l'année 15. Un une période sans loyer de six mois a été prévue, avec un nouveau loyer nominal de 83 580 £ par an (35 £ psf par an), reflétant une augmentation de 17 % du loyer de passage et une prime de 9 % à l'ERV.

L'unité 11, Emerald Park, Bristol a été louée à South West Ambulance Service sur un bail de 10 ans sans interruption. Un loyer de 92 022 £ par an (10,50 £ par an) a été convenu pour l'unité de 8 764 pieds carrés avec un bail incitatif de neuf mois de loyer gratuit. Le nouveau loyer est en avance de 21% sur le loyer de passage précédent et est également en avance sur l'ERV.

Webcon, un fournisseur de pièces automobiles, a convenu d'un renouvellement de bail de cinq ans pour l'unité 1 d'environ 10 000 pieds carrés du Dolphin Industrial Estate à Sunbury-on-Thames, Surrey. Le nouveau bail augmente les revenus locatifs annuels de l'unité de 63% à 155 000 £, soit 4% d'avance sur l'ERV à l'évaluation de décembre 2022 et comprend une période sans loyer de trois mois.

Ces trois nouveaux baux ont été conclus avec une prime combinée pondérée de 40 % par rapport au loyer de passage précédent.

De plus, à Gatwick Gate, Crawley, une extension de 12 mois sur l'unité 2B a été convenue avec Airbase à un loyer de 13,50 £ par pied carré, équivalant à 330 000 £ par an, augmenté de 11,50 £ par pied carré. Il s'agit d'une augmentation significative du loyer. et améliore le ton locatif du Domaine.

Enfin, trois révisions des loyers, un mélange de révision du marché ouvert, d'indexation et d'augmentation progressive, ont été achevées au Dolphin Industrial Estate, à Sunbury-on-Thames, à l'entrepôt logistique Centrum à Burton-upon-Trent et au Bureau de White Building à Reading, augmentant les revenus de 214 000 £, ce qui représente une augmentation pondérée de 11 % par rapport au loyer précédent et conforme à la VLE.

Des progrès continuent d'être réalisés dans le pipeline de développement de la Société :

Bilan solide avec une marge de manœuvre et une flexibilité importantes

Bilan solide avec un faible endettement et des ressources financières de 44,4 millions de livres sterling disponibles après prise en compte des futurs engagements en capital et du dividende de mai 2023.

La Société a trois facilités de crédit en place avec toutes les clauses restrictives bien couvertes et 437 millions de livres sterling supplémentaires de biens non grevés, ce qui offre une marge de manœuvre et une flexibilité supplémentaires importantes en ce qui concerne l'ensemble des clauses restrictives de la Société. Le taux d'intérêt mixte actuel est de 3,93 % par an sur la dette prélevée, dont 68 % à taux fixe.

La Société adopte une approche prudente de l'endettement qui lui permet de bénéficier d'un gearing relativement faible avec un Loan to Value du groupe de 20,0%*, tel que calculé selon la méthodologie AIC, et de 21,3% **, tel que calculé selon la méthodologie des Actifs Bruts, au 31 mars 2023.

La Société dispose d'un pipeline restant de deux développements de haute qualité qui doivent être achevés, l'un dans les semaines à venir et l'autre en 2024, ce qui ajoutera des revenus supplémentaires à long terme au registre des loyers du Groupe. Il est prévu que les quelque 52 millions de livres sterling d'engagements de développement restants seront financés par des emprunts existants qui passeront à environ 24,3 %***, en supposant que les évaluations de développement évoluent en fonction des dépenses du projet. Comme indiqué précédemment, il est raisonnablement prévisible que le climat économique et d'investissement, avec son impact à l'échelle du marché sur les valorisations, ou les opportunités potentielles qui en découlent, pourrait entraîner un endettement légèrement supérieur, à moyen terme, au niveau d'endettement cible de 25% du Conseil. Le Conseil, avec le gestionnaire des investissements, continuera de veiller à ce que les emprunts soient contrôlés et gérés efficacement en tenant compte des plans de développement de la Société.

* Calculé, selon les directives de l'AIC, comme les emprunts bruts moins la trésorerie divisés par la valeur du portefeuille

**calculé comme (emprunts actuels 293 millions de livres sterling / actifs bruts 1 368 millions de livres sterling).

***calculé comme (Emprunts actuels 293 M£ + Engagements de développement 51,7 M£) / (Actifs bruts 1 368 M£ + Engagements de développement 51,7 M£).

Recouvrement des loyers

Les taux de recouvrement des loyers se sont normalisés, 99 % des loyers du deuxième trimestre étant déjà perçus, compte tenu des locataires qui ont payé, par convention, sur une base mensuelle.

La société compte un mélange diversifié de locataires d'occupants de qualité, dont les cinq plus grands comprennent des entreprises résilientes telles qu'Ocado (5,7 % du loyer), le secteur public (5,1 %), Amazon (4,0 %), Armstrong Logistics (3,5 %) et Total. (3,1%). Au total, les revenus du portefeuille sont garantis par 199 baux.

Dividendes

Le dividende du premier trimestre a été maintenu à 0,85 pence par action et est payable le 31 mai 2023, donnant une couverture du dividende de 95 %.

Répartition du mouvement VNI

Vous trouverez ci-dessous une ventilation de la variation de la valeur liquidative non auditée par action calculée selon les Normes internationales d'information financière (« IFRS ») sur la période du 31 décembre 2022 au 31 mars 2023 :

UK Commercial Property REIT Limited

Par action (p)

Actifs attribuables (£m)

Commentaire

Actif net au 31 décembre 2022

79,7

1 035,7

Augmentation non réalisée de la valorisation du portefeuille immobilier

1.2

15.9

Capex

-0,3

-4.3

Concerne principalement les investissements de développement en cours pour les logements étudiants à Exeter, les unités industrielles à Sussex Junction et Leamington Spa et l'hôtel à Leeds.

Revenu gagné pour la période

1.4

17.7

Équivaut à une couverture des dividendes de 95 %.

Dépenses de la période

-0,6

-7.2

Dividende versé en février 2023

-0,8

-11.0

Actif net au 31 mars 2023

80,6

1 046,8

L'EPRA Net Tangible Assets par action est de 80,6p (31 décembre 2022 : 79,7p) et le bénéfice EPRA par action pour le trimestre est de 0,81p (31 décembre 2022 : 0,82p).

Analyse sectorielle

Valeur du portefeuille au 31 mars 23 (£m)

Exposition au 31 mars 23 (%)

Variation constante de la valeur du capital (nette de CAPEX)

Capital Value Shift (y compris les ventes, les achats et les dépenses de développement) (£m)

(%)

Valorisation au 31 déc. 22

1 308,0

Industriel

789.7

59,7

2.1

16.3

Sud-Est

36.2

2.3

11.0

Reste du Royaume-Uni

23,5

1.3

5.3

Détail

183,9

13.9

1.9

3.6

High St – Sud-Est

0,9

0.0

0.0

High St - Reste du Royaume-Uni

1.2

-4.3

-0,7

Entrepôt de détail

11.8

2.8

4.3

Des bureaux

167.2

12.6

-2,4

-4.0

extremite ouest

1.9

0,2

0,1

Sud-Est

5.0

-1.8

-1.3

Reste du Royaume-Uni

5.7

-3,6

-2.8

Alternatives

183.1

13.8

-1.3

0.0

Loisirs

5.7

-5,4

4.3

Hébergement étudiant

4.4

3.1

1.9

Hôtels

3.7

0,4

2.5

Valorisation au 31 mars 23

1 323,9

100,0

0,9

1 323,9

Dix principaux secteurs d'investissement

Propriétés évaluées à plus de 100 millions de livres sterling

Parc Ventura, Radlett

Industriel

Propriétés évaluées entre 50 et 100 millions de livres sterling

Entrepôt Ocado, Hatfield

Industriel

Hannah Close, Neasden, Londres

Industriel

Dolphin Industrial Estate, Sunbury-on-Thames, Londres

Industriel

Cour de Newton, Dartford

Industriel

Parc commercial de la jonction 27, Leeds

Entrepôt de détail

Propriétés évaluées entre 25 et 50 millions de livres sterling

XDock 377, Lutterworth

Industriel

La Rotonde, Kingston on Thames

Alternatives

Parc d'émeraude, Bristol

Industriel

Trafford Retail Park, Manchester

Entrepôt de détail

L'évaluation indépendante au 31 mars 2023 a été réalisée par CBRE Ltd.

Analyse de la valeur nette d'inventaire au 31 mars 2023 (non auditée)

M £

% de l'actif net

Industriel

789.7

75,4 %

Détail

183,9

17,6 %

Des bureaux

167.2

16,0 %

Alternatives

183.1

17,5 %

Portefeuille immobilier total

1 323,9

126,5 %

Ajustement pour incitatifs à la location

-32,4

-3,1%

Juste valeur du portefeuille immobilier

1 291,5

123,4 %

Espèces

28.4

2,7 %

Autres actifs

47,6

4,5 %

Total des actifs

1 367,5

130,6 %

Passifs courants

-29,3

-2,8%

Passifs non courants (emprunts bancaires)

-291,4

-27,8%

Total des actifs nets

1 046,8

100,0 %

La VNI par action est basée sur l'évaluation externe du portefeuille immobilier direct de la Société au 31 mars 2023. Elle comprend tous les revenus de la période en cours et est calculée après déduction de tous les dividendes versés avant le 31 mars 2023.

La valeur liquidative par action au 31 mars 2023 est basée sur 1 299 412 465 actions de 25 pence chacune, soit le nombre total d'actions en circulation à ce moment-là.

Le Conseil n'a connaissance d'aucun autre événement ou transaction significatif survenu entre le 31 mars 2023 et la date de publication de la présente déclaration qui aurait un impact significatif sur la situation financière de la Société.

Les informations contenues dans ce communiqué sont considérées par la Société comme constituant des informations privilégiées au sens du Règlement sur les abus de marché (UE) n° 596/2014. Dès la publication de cette annonce via le service d'information réglementaire, ces informations privilégiées sont désormais considérées comme étant du domaine public.

Les détails de la Société peuvent également être trouvés sur le site Web de la Société qui peut être consulté à l'adresse : www.ukcpreit.com

Pour plus d'informations, veuillez contacter :

Will Fulton / Jamie Horton, abrdn

Tél : 0131 528 4261

William Simmonds, JP Morgan Cazenove

Tél : 020 7742 4000

Richard Sunderland / Andrew Davis / Emily Smart, Conseil FTI

Tél : 020 3727 1000

[courriel protégé]

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